Si on en croit la rumeur qui plane : les baux commerciaux sont trop chers dans le Quartier Latin. L'apothéose étant le boulevard Saint-Michel, à cheval sur le 5ème et le 6ème.
Ce qui impliquerait un taux de vacance extravagant qui atteindrait 18% Boulevard Saint-Michel.
Nous allons vérifier tout cela lors de l'afterwork du 21 septembre 2026, un évènement exceptionnel qui va permettre de faire le point sur le bail commercial dans le Quartier Latin, avec un focus pour cette 1ère édition sur le 5ème arrondissement.
Cet afterwork permettra à tous celles et ceux qui souhaitent implanter ou développer leur activité dans le 5ème d'avoir une information de qualité, validée sur le terrain.
Vous y découvrirez les vrais prix, la fréquentation constatée, la variété des bailleurs, la typologie des occupants de pas de porte, la qualité de la relation avec le bailleur et des experts du bail commercial locaux.
La réalité en septembre 2026
Si le Boulevard Saint-Michel est monté jusqu'à 18% de vacance, il y des rues qui sont à 0% comme la rue du Sommerard.
Attention les locaux en travaux sont considérés comme vacants
De plus en plus de points de vente s'installent et puis s'en vont quelques mois plus tard. Seconde main, discount, perruquier, restaurant asiatique, librairie, boulangerie....
Le Quartier Latin voit s'installer des enseignes de plus en plus qualitatives. En restauration, en magasins de sport, en divertissement
De plus en plus de points de vente s'installent et puis s'en vont quelques mois plus tard. Seconde main, discount, perruquier, restaurant asiatique, librairie, boulangerie....
Une réalité hétérogène, avec des propositions de locaux commerciaux de 268 à 1000 € HC HT / m2 / an.
L'adresse, les prestations, le type d'activité, la personnalité du bailleur, la conviction du loueur et souvent la négociation d'un "sachant" feront le prix final
Ici nous parlons des baux commerciaux des locaux professionnels à savoir de tous types de locaux (commerciaux et professions libérales), autres que ceux affectés à l'habitation ou à l'exercice d'une activité salariée à domicile).
La valeur locative de ces locaux professionnels est calculée en tenant compte de 3 critères :
Valeur locative du local commercial =Surface pondérée du local x Tarif de la catégoriex Coefficient de localisation.
Le coefficient de localisation est destiné à tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation, à la hausse ou à la baisse.
Le coefficient de localisation peut prendre différentes valeurs comprises entre 0.70 et 1.30. Il s'applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels.
Exemple :
Les tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels de la parcelle concernée seront :
Les coefficients de localisation sont définis par les commissions départementales et font l'objet d'une publication au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. Ils sont consultables sur le site des impôts.
Chaque local est rattaché à une des 38 catégories, en fonction de l'usage du local (ex : magasin, bureau, dépôt, hôtel...) et de ses caractéristiques physiques (ex : boutiques et magasins sur rue, magasins de grande surface...) es tarifs au mètre carré sont déterminés dans chaque secteur d'évaluation et dans chaque catégorie de locaux au sein d'un département et actualisés chaque année par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département, consultables sur le site des impôts.
Pour calculer la valeur locative, la surface globale du local est calculé avec ces taux de pondération
Séparé en deux par le milieu entre les 5ème (numéros impairs) et 6ème arrondissements (numéros pairs), le boulevard Saint-Michel est une ligne frontière Nord-Sud de 1,5 km entre ces deux zones administratives.
Tracé majestueusement par Haussmann, le boulevard pâtit à la fois d'une nostalgie délétère et de coups de projecteurs alarmistes.
Ce grand théâtre du commerce parisien n'est quasiment jamais mis à l'honneur pour ses bonnes nouvelles et surtout, il est bien mal connu dans sa réalité !
L'Atelier parisien d'urbanisme (APUR) indique des taux records de vacance avec près de 15% de locaux inoccupés
Il n'y a pas de machine à remonter le temps.
Il n'est possible de recréer ni la clientèle ni les commerces d'antan
1 - Sa réalité
En ce moment toute la place Saint-Michel est en travaux et les percements des trottoirs et travaux de réfection en tout genre perturbent le commerce
Le Boulevard Saint-Michel ne se vit pas côté 6ème comme côté 5ème.
De plus, sur ses 1,5 km de long, on observe très clairement trois ambiance, proposition et fréquentations différentes
Nous avons remonté et comptabilisé l'ensemble des pas de porte du côté 5ème.
Fin du Ci=ovid, mais surtout réouverture de Notre Dame, les touristes reviennent en groupes ! Mais c'est seuls ou en petits comité qu'ils sont clients du quartier. A contrario, les étudiants sont moins nombreux
Des rideaux de fer, des vitrines, les murs des immeubles taggés et victimes de l'affichage sauvage. Poubelles débordantes d'emballages jetables. le boulevard est peu respecté et mal entretenu.
Avec les gilets jaunes et les destructions perpétrées pendant leur manifestations, la sécurité est passée au niveau plus plus. Maintenant, au moindre risque, les commerçants doivent fermer
Une fréquentation qui a évolué, en chiffre et en type de clientèle
Ce n'est plus ni le même flux piétonnier, ni le même type de clientèle, ni les mêmes habitudes de consommation, ni même les mêmes horaires de consommation.
Et ce sont ces croyances erronées et malgré tout colportées qui sont à l'origine du turn over des certains magasins sur le boulevard : ils n'y trouvent ni le type de clientèle, ni le flux qu'on a fait miroiter.
L'approche logistique est modifiée en profondeur.
Venir sur le célèbre boulevard en 2 ou 4 roues, sachant que le nombre de places de stationnement est anecdotique, il n'est plus une option : on le traverse, mais on ne s'y arrête pas . Les places de parking voiture - même celles destinées aux personnes handicapées- ont été supprimées. Les places de parking vélo sont rares et au milieu de la chaussée.
Logistique et flux
15 000 cyclistes/jour en moyenne (comparaison : 25 000 boulevard Sébastopol) selon la mairie de Paris en septembre 2025.
Pour les voitures, sachant que boulevard Sébastopol, elles sont 14 000/ jour, on peut extrapoler pour le boulevard Saint-Michel à 8 000 10 000 voitures/jour, contre 15 000 à 25 000 véhicules par jour dans les années 2000. Mais elles ne s'y arrêtent pas.
15 000 à 40 000 piétons/jour variant selon les zones (comparaison : 100 000 avenue des Champs Elysées, déplacement quotidiens dans Paris : 3,5 millions). Plus on se rapproche de le Seine plus le flux est important. A contrario, au Sud du Boulevard Saint-Michel il est le plus faible. A noter aussi que la quasi totalité du flux piéton passe côté 5ème et numéros impairs
Ci-après les offres visibles
A surveiller de très très près ! Pour connaître droits et devoirs, les limites de l'engagement et la liste précise de ce qu'inclut le bail
Le locataire, immatriculé au registre du commerce ou au registre national des entreprises
Le propriétaire
Notaire, avocat, commissaires de justice, ils sont là - à tous les moments de la vie du bail - pour éviter des erreurs qui peuvent coûter cher. ils vous permettront aussi de vérifier ce à quoi vous vous engagez et ce dont vous bénficierez.
Bailleur et preneur : à chacun le sien
Longtemps appelés huissiers, ils interviennent souvent su le bail commercial. Dans le 5ème, ils sont deux.
KMCJ, 9 Impasse Chartière
Alesia, 16 rue Royer-Collard
Nous n'avons pas identifié de notaires spécialisés en bail commercial. Mais les notaires sont suffisamment nombreux dans le 5èeme pour que vous découvirez celui qui vous convient
Nous avons identifié deux avocats spécialisé en bail commercial dans le 5ème arrondissement.
Delphine Berthelot-Eiffel, 32 rue Henri Barbusse
Vincent Proust, 15 rue Soufflot
Le plus simple est encore de sillonner les rues qui vous intéressent, de détecter les locaux vacants et de recueillir le numéro de téléphone du représentant du bailleur sur la vitrine
Nous avons détecté quarte agents immobiliers qui interviennent sur le bail commercial dans le 5ème.
Immo Madet, 4 rue Frédéric Sauton
De Ferla, 13 rue Gay Lussac
Rodex Capital, 12 rue Saint-Victor
et PAP, 100% digitale, elle est implantée 45 rue du Cardinal Lemoine
Paris Commerces gère la location de près de 400 locaux commerciaux appartenant notamment à Paris Habitat ou RIVP. Il vaut mieux les contacter car, seule une sélection de biens est proposée sur le site, pas la totalité
Ceux sont eux qui sont le plus actifs sur le marché du bail commercial dans le 5ème.
On retrouve beaucoup. Vous voyez leur nom sur les façades des locaux à louer.
Certains acteurs vous donnent des indications sur le trafic piéton et les données socio-démographiques du local, des indications intéressantes mais qu'il conviendra quand même de valider par vous-même
Bail commercial classique, bail temporaire, Popup, espaces partagés, ateliers d'artisans, marchés de Paris ou marchés privés, hôtels d'entreprise, le choix est vaste et convient à toutes les bourses !
Idéal dans la phase amont du projet quand l'heure est encore à la réflexion et au business model. Cité de l'innovation, Covivo, Philanthrolab...
Un 3/6/9 ?
Un bail temporaire ?
Une location pure ?
Avec fonds de commerce ?
L'histoire raconte que la célèbre enseigne Gibert a commencé comme cela. Environ 240 boîtes sont gérés par des bouquinistes sur les quais de Seine, rive gauche, mais également rive droite. Aujourd'hui les boîtes ne sont plus attribuées que pour 5 ans et il faut montrer patte blanche à la fois au moment de la candidature auprès de la Mairie de Paris, mais également dans le respect de la réglementation très stricte liée à l'exploitation de ces boîtes